È un mutuo a tasso variabile o, potenzialmente, a tasso fisso (potenzialmente in quanto solitamente sono stipulati a tasso variabile). A differenza dei mutui tradizionali, dove l’importo della rata è comprensivo di una quota a titolo di interessi ed una quota a titolo di capitale, nei mutui a gestione autonoma la rata è composta dai soli interessi. Il capitale sarà rimborsato liberamente, in base alle disponibilità finanziarie del mutuatario. Le condizioni contrattuali di questo mutuo possono essere del tipo: “Il mutuo è concesso per una durata di 20 anni al tasso nominale annuo del 5%, variabile trimestralmente in funzione dell’andamento dell’Euribor + 1,5% di spread. Il mutuatario è tenuto al pagamento mensile dei soli interessi. Il capitale potrà essere rimborsato con quote non inferiori a € 2.582,28 (L. 5.000.000) e nel rispetto delle seguenti condizioni: almeno il 25% del capitale dovrà essere rimborsato entro il 10° anno; almeno il 50% dovrà essere rimborsato entro il 15° anno; il rimanente 50% dovrà essere restituito entro il 20° anno”. Facciamo ora un esempio comparativo fra un tradizionale mutuo a tasso variabile ed un mutuo a gestione autonoma, per evidenziarne i diversi meccanismi. Esempio:
(per comodità di esposizione si ipotizza che, nel periodo preso in esame, i tassi non abbiano subito variazioni).
Mutuo a tasso variabile ventennale, importo € 51.645,69 (L. 100.000.000), tasso 5%, rimborso mensile. In questo tipo di mutuo la rata, calcolata come descritto nell’apposito capitolo, sarà pari a € 340,84 (L. 659.956). Dopo il pagamento della 108^ rata (9 anni), si sarà pagato complessivamente € 36.810,59 (L. 71.275.248) ed il debito residuo sarà pari a € 34.552,09 (L. 66.902.177).
Mutuo a gestione autonoma ventennale, importo € 51.645,69 (L. 100.000.000), tasso 5%, rimborso mensile. L’importo della rata mensile sarà pari a € 215,19 (L. 416.667), che è stato calcolato nel modo seguente: mutuo 100 milioni, tasso applicato 5%, pari ad un interesse annuo di € 2.582,28 (L. 5.000.000). L’interesse annuo è stato diviso per 12, al fine di ricavarne un importo della rata mensile (2.582,28:12=215,19). Dopo il pagamento della 108^ rata si sarà pagato complessivamente € 23.240,52 (L. 44.999.928) ed il debito residuo, se non si saranno fatti versamenti aggiuntivi a titolo di rimborso capitale, sarà sempre pari agli iniziali € 51.645,69.
A questo punto dovrebbero essere chiare le differenze tra i due mutui, ma proseguiamo nell’esempio per vedere sino in fondo il funzionamento del mutuo a gestione autonoma. Ipotizziamo che al 9° anno il mutuatario abbia una disponibilità di € 15.49 3,71 e decida di restituirli alla Banca a titolo di parziale rimborso del capitale ottenuto a mutuo. Dopo aver restituito i € 15.493,71 il nuovo debito sarà pari € 36.151,98 e, quindi, la nuova rata da pagare sarà pari a € 150,63 (L. 291.667), il 5% di 36.151,98 diviso 12 mensilità.
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A chi è consigliato: ai lavoratori autonomi che sono titolari di redditi estremamente variabili; a tutti coloro che prevedono di avere entrate straordinarie di capitale e a chi è alla ricerca della speculazione (vediamo nella pagina successiva un esempio di come è possibile guadagnare in questa circostanza). Aspetti positivi: impegno mensile di importi relativamente bassi, lasciando la libertà di rimborsare il capitale in momenti migliori. Aspetti negativi: con questo tipo di mutuo, se non si è più che organizzati, si corre il rischio di arrivare alle scadenze contrattuali senza aver accantonato le somme necessarie al rimborso del capitale. |
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